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Crédit immobilier : informations pratiques avant de se lancer

Crédit immobilier : informations pratiques avant de se lancer

Publié le : 30/01/2020 30 janvier janv. 01 2020
Actus / Immobilier 

C'est parti ! Vous vous sentez prêt à devenir propriétaire ! Mais entre prêt à taux zéro, taux d'endettement, TAEG, etc... Difficile de s'y retrouver ?
Quelques données pour faire le point en amont de votre dossier.

La préparation du dossier

La préparation du dossier pour une demande de prêt passe bien évidement par la réunion de certains documents, classiquement : les bulletins de salaire et les relevés de vos comptes (à minima sur les 3 derniers mois), les derniers avis d'imposition, les justificatifs d'identité et de domicile, et le compromis ou la promesse de vente s'ils sont déjà conclus. 

Au-delà de ces formalités assez simples, il est important en réalité de préparer son dossier en amont, notamment en optimisant sa situation financière, en n'étant pas à découvert sur les mois qui précèdent la demande d'emprunt et la mise en évidence d'une faculté à épargner, qui sont deux éléments rassurants pour les banques. Vous pouvez également tenter de réduire vos charges en comblant vos autres crédits en cours, et justifier d'un apport est souvent demandé, en effet beaucoup de banques demandent 10% pour couvrir les frais de notaire et les garanties. 

Taux d'endettement, reste à vivre et saut à charge

Le taux d'endettement est fixé à 33%, c'est la limite au-delà de laquelle le remboursement du prêt peut vous mettre en difficulté, bien que les banques acceptent des dossiers où ce taux est dépassé, il représente une référence, et se calcule ainsi : (charges + mensualités) / revenus. 

Le reste à vivre permet d'établir la différence entre les revenus et la mensualité du prêt à venir pour déterminer l'argent disponible pour couvrir vos dépenses quotidiennes. 

Le saut de charge, établit une différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité. En effet votre loyer est parfois plus élevé que la mensualité que vous paierez en achetant, ce qui donne un taux négatif, et si vous démontrez que vous n'avez pas eu de peine à payer chaque mois votre loyer, le prêteur en sera d'autant plus rassuré. 

Types de prêts, durées d'emprunt et intérêts 

Pour une enveloppe globale, il est possible de souscrire plusieurs types de prêts, notamment en bénéficiant d'un prêt aidé : Prêt à taux zéro, prêt à l'accession sociale, action logement etc... Il est important de se renseigner au préalable sur les aides auxquelles vous êtes potentiellement éligible. 

Vous pouvez ensuite emprunter sous différentes durées pouvant aller jusqu'à 30 ans, en fonction de l'âge auquel vous souscrivez. En effet, plus vous prenez un crédit immobilier jeune, plus vous pouvez emprunter sur une longue durée, par contre, plus la durée est étendue plus les intérêts sont élevés. 

L'organisme prêteur doit obligatoirement vous communiquer le TAEG (Taux annuel effectif global) qui permet d'avoir connaissance de l'ensemble des frais liés au prêt. 
Les intérêts peuvent ensuite être fixes (identiques sur toute la durée), variables (seul le processus de fixation est connu, par exemple en fonction de la fluctuation du marché), ou semi-fixes (taux fixe pendant dix ans et ensuite taux variable). 

Garanties et assurances

Pour se protéger du risque de non remboursement, le prêteur va exiger quelques garanties, notamment sur le bien avec une hypothèque, un cautionnement ou un nantissement (ces garanties sont normalement payantes). 

Puis sur vous-même, par la souscription d'assurances, permettant de couvrir la survenance d'un risque et de prendre le relais sur le paiement de vos échéances : 
 
  • Garantie décès 
  • Garantie invalidité permanente, totale ou partielle
  • Garantie perte d'emploi
  • Garantie perte totale et irréversible d'autonomie
Le coût de ces assurances dépend du pourcentage de couverture choisi et s'ajoutent aux frais annexes à prévoir en plus du prêt (frais de dossier, frais d'agence, etc...). 


Vous rencontrez des difficultés avec votre organisme de prêt, plus généralement avec un professionnel de l'immobilier ? Prenez rendez-vous avec un avocat spécialisé présent sur Meet laW ! 
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